南宁「保交付」名单上的项目进度实探文，我们写了不少，
经常有老铁问，项目进了ICU，那房企还会东山再起吗？
所以这次我想聊聊，这些「困难户」背后的房企，
他们如今怎么样了，未来又会如何？
申请重整的金科
还会金光闪闪吗？
为什么第一个说金科，这个重庆出来的西南老大哥，2016年像匹黑马杀入南宁楼市，快速扩张16个盘，野心勃勃。
光是五象，金科就布局了金科博翠山，金科博翠江山，金科博翠天宸，金科城等一众「名盘」。五象红极一时的金科城，2021年1月开盘直飙13500元/㎡，比旁边的万科金域国际还贵500元/㎡，杀入2021年南宁商品房项目销售TOP10。
2021年10月爆雷后，金科陷入债务泥泞，随后市值缩水、面临退市，营业腰斩，金科南宁各个项目也相继停工、延期。
根据公开资料显示，2022年8月南宁平稳基金成立后，金科主动拿出博翠江山二期转让给南宁轨道地产，并把并购资金分批次用于南宁金科城、南宁金科博翠天宸等项目后续运营开发，其中有约1亿元注入金科城项目，促进保交付。
时隔暴雷近两年，金科南宁的项目们都如何了？给大家理一理：
已交房：
金科观天下、天籁城、博翠天宸、澜月府（合作开发）、金玖世家（合作开发）、博翠江山（一期交付）（合作开发）、云玺台（合作开发）、盛世金悦（合作开发）、叁仟悦（合作开发）。
未交付：
1.金科城，被列入「保交付」重点关注项目，国企南宁轨道地产注资，按照此前媒体报道，项目计划2023年8月首次交付。
7月31日，我在项目现场看，靠近平乐大道的楼栋还挂着网，部分楼栋外立面已经呈现，现场工作人员告诉我，一期12/18/19/20/21#共5栋楼计划8月底交付。
金科城一期现场 摄于7月31日下午
金科城一期现场 摄于7月31日下午
2.金科博翠江山二、三期，停工、延期后，由国企南宁轨道并购，案名更改为步云江畔。
3.金悦湾，项目此前由金科、新希望、金地、德宝四家开发商合作开发。其中金科是操盘手，金地负责产品设计，新希望、德宝则提供资金支持。金科暴雷后，2023年4月，金地接手操盘，改名为「滨江壹号」重新入市。
4.金科博翠山，与幸福集团合作开发项目，金科只是代建商。今年3月，我在现场看，项目一期已经基本呈现、二期外立面施工中，三期梧桐樾停工。
7月31日我再到现场，一期部分楼栋交付，二期园林基本呈现，现场有室内装修声传出，三期约有上百工人施工，但交付时间仍未可知。
金科博翠山二期 摄于7月31日下午
金科博翠山三期工地 摄于7月31日下午
5.金科琼华未来，现场看，售楼部已荒废，杂草丛生，一期工地只有一名安保工作人员看守，二期工地门紧锁。
金科琼华未来售楼部 摄于7月31日下午
金科琼华未来工地 摄于7月31日下午
6.五象公园悦，停工中，据售楼部现场工作人员透露，以后会改为安置房。
五象公园悦售楼部 摄于7月31日下午
五象公园悦地块 摄于7月31日下午
7.青秀三岸地王玉桶金项目，2022年转让股份，现案名为：绿城凤栖邕江。
今年7月31日，金科地产集团股份有限公司公告称，拟向法院申请重整及预重整。主动自救的金科，如若重整成功，或许能够稳住，但想要重回昔日风光，是不可能的。
异地激进扩张
蓝光黯然离场
说完金科就不得不说蓝光，这对同是西南一哥的难兄难弟，未来的命运却迥异。
蓝光作为第一批上市的房产品牌，入邕后「水土不服」只是其一，更多的是异地扩张带来的诸多后遗症，对市场不了解，对形势误判，对营销的把控上都出了问题，一手好牌被打得稀巴烂。
2018年蓝光以「龙岗地王」的势头首入南宁，就是蓝光雍锦澜湾，随后拍下两块地也都是高溢价地王。拿地是好事，但并不是所有的地都适合拿，尤其是高溢价且非热门板块的地，往往会带来极大的销售难度。
加上蓝光拿地之时恰逢南宁「两限一竞」时期，头顶「三限」地王光环的蓝光，在市场遇冷之后不得已与万科玩起了价格战，高地价低售价的戏码让蓝光最终败走南宁。
至于蓝光的项目，芙蓉山悦已转至万科旗下，也就是现在的万科公望，与大唐合作项目——蓝光大唐雍锦世家更名为五象大唐院子，由大唐独立操盘。
唯一的独苗蓝光雍锦澜湾，成了南宁第一个暴雷项目，从首批合同交付时间2021年12月31日，后延期至2022年12月底前，至今一期仍未交付。
不过，2022年8月，蓝光雍锦蓝湾被政府平稳基金接手建设，算是迎来了曙光。7月31日我在现场看，一期楼栋外立面已经基本呈现，二期部分楼栋外立面仍是毛坯状态。
蓝光雍锦蓝湾二期实景 摄于7月31日下午
蓝光雍锦蓝湾二期实景 摄于7月31日下午
蓝光雍锦蓝湾二期实景 摄于7月31日下午
按照8月1日南宁平稳房地产基金官微发布，项目一期现场有近300人施工，主楼各项工序基本完成，正在进行入户安装调试、各项工序收尾工作及零星瑕疵修补工作。园区正在进行水景饰面、总平网管、乔木移植工作。二期有超180人施工，现主要进行东大门基础施工、园区场地施工、外墙涂料、燃气管道安装等工作。
至于南宁蓝光的未来会如何？看组数据，2021年蓝光发展巨亏138.34亿元，2022年预亏219.37亿元，截至2022年年末净资产为-208.21亿元，至于后续，蓝光既没有公布自救方案，亦没有债务重组的生机，很可能蓝光就是南宁「消失的那道光」。
「玉林一哥」中鼎
拆分资产主体自救
外地房企「水土不服」或许情有可原，但广西本土的「玉林一哥」中鼎的命运多舛让人唏嘘。
玉林起家的中鼎，2019年是它的高光时刻，以63亿的销售金额成功跻身广西本土房企销售金额第14位、广西房企4强（数据来源克而瑞），也正是这个成绩给了中鼎高调进入南宁的底气。中鼎以溢价率113%，楼面价5333元/㎡拿下了兴宁东的地块，就是现在的中鼎公园首府。
高溢价的地本身并无问题，但必须高周转才能让房企快速回血，这恰是南宁中鼎的致命所在。中鼎公园首府从拿地到开盘足足花了10个月之久，导致自己陷入了2019年下半年南宁市场下行的胶着期。
自身并不具备快周转能力的房企，抗风险能力非常低，一旦市场下行就会受到巨大冲击。陷入僵局的南宁中鼎，也曾经采取了开放股权与世茂合作的对策，但不了了之。与玉林东投合作的龙岗地块雍和府，如今也被东投接管。
如今中鼎集团的对策是把公司拆分成了广西中鼎文华实业、广西华鼎世纪投资等多个资产主体进行自救，但其手上持有的优质资产并不多。在当时整个行业普遍通过高周转、高成本、高杠杆的「三高」模式运作的潮流下，中鼎一时脑热入局，可以说被市场狠狠教育了一番。
目前中鼎南宁唯一的项目中鼎公园首府首期已交房，二期合同交房时间为去年9月，延期至今仍未交房，7月31日，现场实探工地二期部分楼栋外立面已完成，部分待封顶，现场物业人员透露预计今年9月可以交付。
中鼎公园首府二期工地 摄于7月31日下午
中鼎公园首府二期工地 摄于7月31日下午
「恒大帝国」传奇落幕
保交楼就是保命
说完中鼎就得说恒大了，其实两家房企颇有些相似之处，也可以说恒大是放大版的中鼎，增加杠杆，无尽扩张，低估调控决心，作为三高模式运作下最激进的一家，恒大最终引爆了整场危机。
曾经被称为中国地产界「航空母舰」的恒大集团，如今留给市场的只剩下一组组数字：
总负债2.47万亿，提前收取预售款7200亿（业主的）；来自金融机构的借款约6100亿；欠下的工程款、应付款，超过1万亿；2021、2022两年亏损约8120亿。
换句话说，现在把整个恒大卖了，它依然要欠市场6000亿左右。
在自救方面恒大也曾采取一系列自救动作，如降低营销成本、降低行政开支、压缩人力成本，但成效甚微。7月17日，据全国企业破产重整案件信息网显示，恒大地产集团西安有限公司被申请破产。
恒大现在的烂摊子该如何收拾，想必是老铁们最关心的问题。
南宁恒大共有15个项目：
已交付的：
恒大绿洲、恒大城、恒大华府、恒大翡翠华庭、恒大雅苑、恒大帝景、恒大名都。
未交付的：
恒大悦龙台原计划1期住宅2022年5-7月交付，现已延期12个月。
恒大御府首批合同交付时间2023年12月30日，现场物业人员表示首批年底交付，第二批计划明年5月交付。现场大部分楼栋已经封顶出外立面，园林示范区略显杂乱。
恒大御府售楼部外围实景 摄于7月31日下午
恒大御府一期实景 摄于7月31日下午
恒大御府一期实景 摄于7月31日下午
恒大御府一期实景 摄于7月31日下午
恒大国际中心，A座已由威宁接手，B座交由南宁平稳基金托管。7月30日，南宁平稳基金官微发布信息，平稳基金已经正式接管国际中心工地，进场开展续建工作。
至于恒大文化旅游城、世纪梦幻城、养生谷，据恒大广西微信公众号8月2日显示：
恒大文化旅游城1/2/5/6/7/8/9/13/14号楼主体均已封顶，4/5/7/10/11/12号楼正在进行内部施工；世纪梦幻城31/34/45/48/50/122/125/173/177号楼同期施工中；而养生谷的公众号工程进度仍停留在今年4月份的复工仪式上。
许家印也说：未来三年的核心任务是保交楼。截至2023年2月末，恒大已完成保交楼任务交付42.1万套、4882万平方米建筑面积的任务，涉及515个项目。南宁的困难户项目已交由平稳资金托管，复工稳步推进，以目前的情况来说还是让人欣慰。
这段算送的
眼见他宴宾客，眼见他起高楼，眼见他楼塌了。
这一轮动荡，未必不是好事，房企的资本游戏或将告一段落，陆续回归到行业本质。
7月24日政治局会议首次历史性提出「房地产市场供求关系发生重大变化」，明确总结了我国当前的房地产形势。如何在新形势下，做好自我转型和经营模式的更新，是接下来房企们更该考虑的问题，新一轮的房企大洗牌正式开局。
回首过去，重新出发，进入了自我修复期的房地产，终将雨过天晴，越走越稳健。
至于这些暴雷房企，能不能在南宁继续走下去，一看保交楼成果，二还得问问老铁们同不同意。
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